房地产阶段性担保是商品房预售中常见的担保形式，通常指购房者通过按揭贷款购买期房时，银行在房屋未完成产权登记和抵押登记前，为降低贷款风险，要求房地产开发商或第三方担保机构在贷款发放后至房屋抵押登记完成前，为购房者的还款责任提供连带责任保证担保。

　　房地产阶段性担保责任系房地产行业潜在债务的重要组成部分，但阶段性担保与房屋抵押担保互为承继，并非并列关系，所以需要通过明确房地产开发商阶段性担保责任的解除条件，使其免于负担不必要的、过重的连带赔偿责任。如果仅因未办理正式抵押登记而让银行享有开发商的连带责任保证和房屋抵押的双重担保，无疑与缔约目的相悖，也有违诚信原则，缺乏经济上的合理性和正当性。

　　本案中，银行和吴某办理了抵押预告登记，且房开公司已经办理了“大证”，即房屋所有权首次登记，但吴某经多次催告仍不去办理正式抵押。在不存在预告登记失效的情况下，银行的抵押权在预告抵押登记时即已设立，银行的债权已经得到保障，房开公司阶段性担保责任的解除条件已经成就，阶段性保证责任自然应当予以免除。检察机关做实“三个善于”，依法界定房企阶段性保证责任的免除条件，监督法院改判，维护了房地产企业的合法权益，并为类案办理提供了有益经验。